A la hora de vender una vivienda, el vendedor puede pagar menos de IRPF por la ganancia patrimonial si ha hecho reformas en la casa. Para la Dirección General de Tributos las mejoras que pueden computarse en el valor de compra del inmueble (y pagar menos impuestos) son aquellas renovaciones que han mejorado las calidades de la casa, como puede ser una reforma integral. Sin embargo, Hacienda ahora ha sacado la tijera: no toda obra de reforma aumenta el valor de adquisición de la vivienda, con lo que es más difícil conseguir un ahorro fiscal en el IRPF. 

Recientemente el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en una resolución de 25-9-2023 (00/00946/2020), recuerda la doctrina que sostiene desde hace años la Dirección General de Tributos sobre qué son obras de reparación y conservación y qué son obras de mejora. Y es quesólo estas últimas aumentarán el valor de adquisición del inmueble. 

Recordamos que la ganancia patrimonial tributa a tipo fijo según el importe (19%, 21%, 23% o 26%) y que se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición o compra y el de transmisión o venta de una vivienda. Cuanto mayor sea el valor de adquisición, menor será la ganancia patrimonial y, por tanto, mayor el ahorro fiscal en el IRPF.

Qué se considera una reparación y conservación en la vivienda

Hacienda se remite al artículo 13 del Reglamento del IRPF, que considera gastos de conservación y reparación «los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.» Y también, «Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.»

La Dirección General de Tributos considera desde hace tiempo que constituyen gastos de reparación y conservación, entre otros, las obras de sustitución del cuadro antiguo de electricidad, la sustitución de ventanas antiguas, la sustitución de tuberías antiguas y de grifería, el alicatado y solado del cuarto de baño y cocina, la sustitución del parquet desgastado y la colocación de nuevo rodapié, la reparación de puertas, pintura, retirada de escombros a vertedero y limpieza final de la oficina, etc. Así lo expresa en resoluciones de 29-12-99 9-12-09 y 2-3-10).

La instalación de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros, donde no existían, constituye una inversión o mejora y no un gasto deducible. Además, cuando el inmueble cuente con instalación de calefacción, ascensor, puertas de seguridad, pero sea preciso sustituirlos, por razones de mantenimiento del uso normal, estas sustituciones no son mejora, sino gasto deducible. Así lo expresa en resoluciones de Tributos del 10-10-02 y 30-9-08.

En definitiva, estas obras no aumentan el valor del inmueble, con lo que no se puede reducir la ganancia patrimonial en el IRPF. 

Qué se considera una inversión y mejoras en la vivienda

La Administración tributaria viene considerando una inversión y mejoras de la vivienda lo que ha ido dictaminando el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC). Así, según Hacienda “las ampliaciones o mejoras deben entenderse como auténticas inversiones que redundan en un aumento de la vida útil o habitabilidad del inmueble, o en aumento de la extensión o capacidad en otro tipo de bienes, tal y como se considera en el ámbito del Plan General Contable, siendo tan solo estos costes en mejoras o ampliaciones del inmovilizado los que deben considerarse, en el ámbito del IRPF, como mayor importe del valor de adquisición”.

En este sentido, el TEAC en su resolución del 26 de septiembre de este año permite considerar como obras de inversión y mejora las que, según la Ley del IVA, se consideren obras de rehabilitación y puedan aplicar el tipo reducido del 10% previsto en dicha ley.

Así, se admitirían como inversiones y mejoras las siguientes obras:

• Obras de rehabilitación en que más del 50% del coste total del proyecto se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas, cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
• Obras cuyo importe total exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.
• Obras de adecuación estructural que garanticen la estabilidad del inmueble. Por ejemplo, obras de adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados; las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante; las de reconstrucción de fachadas y patios interiores; las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados. Para Hacienda únicamente la ampliación de la vivienda que aumente la superficie habitable se considera merecedor del referido tratamiento; las obras de reforma interior de una vivienda no se consideran construcción.
• Obras conexas a las de rehabilitación: se consideran las obras de albañilería, fontanería y carpintería destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios, y las obras de rehabilitación energética.

Cuándo las obras en la vivienda pueden reducir la factura fiscal

A la hora de considerar las obras realizadas en un inmueble como mayor valor de adquisición para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF, no basta con afirmar que se ha realizado una reforma integral, o que el piso se ha tirado abajo y se ha hecho nuevo. Y así lo determina el TEAC también. En cuanto a los supuestos en los que el piso se tira abajo, y se reorganiza la tabiquería, y las estancias que tenía el inmueble en su configuración original, considera el TEAC que “sin aumento de la superficie habitable, la mera reordenación del espacio disponible no puede, en principio, calificarse de mejora; dicha reordenación con supresión o ampliación de estancias responde a las necesidades, conveniencias, gusto, en suma, subjetividad de quien las realiza, sin que implique per se un aumento de la productividad asociada al inmueble”.

La única forma de acreditar ante Hacienda que las obras hechas en la vivienda pueden reducir la ganancia patrimonial es mediante la prueba. Por ello, recomienda aportar licencia de obras (mayor o menor) expedida por el Ayuntamiento, proyecto visado por el Colegio de Arquitectos, y presupuesto con desglose y descripción de las distintas intervenciones efectuadas, que permita apreciar el carácter de las obras efectuadas. “La simple aportación de facturas de materiales varios, sin que de las mismas se desprenda cuál era su objeto u empleo dificultará la calificación de tales gastos como inversiones y mejoras”, añade el experto. Las fotografías también pueden considerarse una prueba, pero siempre y cuando vayan acompañadas de todo lo anterior.

Se recomienda documentar las obras a realizar pidiendo presupuestos y proyectos oportunamente desglosados, y en los que se incida en el carácter innovador de tales obras, en comparación con el estado originario del inmueble. “Del mismo modo, deberán evitarse los conceptos genéricos en las facturas, tratando de describir en qué medida los trabajos realizados sobre el inmueble mejoran la situación inicial, existente antes del inicio de las obras” sentencia.