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Daños en viviendas: Cuáles son y Plazos para reclamar.

Inés Rojo

Daños permanentes y continuados en una vivienda: en qué se diferencian y qué plazo hay para reclamar


Este tipo de defectos se mantienen en el tiempo y se van agravando. El plazo para reclamar es de dos años, aunque con matices.

Una de las causas más comunes de litigios al comprar una vivienda es la existencia de defectos en la construcción. Como consecuencia de ellos, son innumerables las reclamaciones que los compradores interponen a promotores, constructores o direcciones facultativas. La legislación reconoce que existen diversos tipos de defectos. En concreto, en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) se hace constar que son tres los tipos de daños materiales que se reconocen. Cada una de ellas posee un plazo de garantía desde el momento en que se expide el “acta de recepción”:
  • Defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio, es decir, de estructura y cimentación, 10 años;
  • Defectos que afectan a la habitabilidad del inmueble, tres años; y
  • Defectos materiales derivados de una deficiente ejecución, un año.

Sin embargo, otra clasificación tan importante como la anterior es la que distingue entre los daños permanentes y los daños continuados. Su importancia radica en cómo influye a efectos de fijar la fecha de inicio del plazo de prescripción para reclamar la reparación.

El artículo 18 de la LOE dispone que las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos. Sin embargo, cuándo comenzará a contar ese plazo de dos años dependerá de que el daño sea de un tipo o de otro.

¿Cómo distinguir el tipo de daño?

Una peculiaridad es que en la LOE no se hace referencia a esta clasificación de daños. Por ello, lo adecuado es fijarse en cómo se han pronunciado al respecto los tribunales, entre ellos, el Tribunal Supremo. En este sentido, ante una demanda por la existencia de unas filtraciones, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2019, afirmó lo siguiente:

“La consideración de los daños como permanentes (‘que se mantienen en el tiempo’) o continuados (‘que no sólo se mantienen, sino que se van agravando en cuanto su causa productora no cesa’), no es una mera cuestión fáctica -como sostiene la parte recurrida- sino que alcanza efectos jurídicos en tanto que influye en la determinación del “dies a quo” para el comienzo del plazo de prescripción

A partir de ello, podemos inferir que daño permanente es aquel achacable al demandado, es decir, al constructor, que se produce en un momento concreto y en el que resultado lesivo puede ser evaluado o cuantificado de forma definitiva en dicho instante. Un buen ejemplo lo encontramos en una sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, al referirse como tal al hundimiento de la escalera y solera, fisuras y grietas en paramentos y forjados,

En cambio, el daño continuado se caracteriza por aparecer como consecuencia de una causa que se mantiene a lo largo del tiempo, y sigue evolucionando, y cuyo resultado definitivo no se ha producido todavía, lo que implica que no puedan todavía evaluarse las consecuencias. Como ejemplo, podemos citar una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, que señala que “los daños estructurales del edificio no solo se mantienen, sino que se van acentuando con el paso del tiempo, debiendo ser calificados, a efectos de la prescripción de la acción, como continuados”.

Las diferencias a efectos de prescripción

Es cierto que, en ocasiones, puede resultar muy difícil diferenciar uno de otro, y todo dependerá, en última instancia, de las pruebas que se aporten para cada caso concreto. Sin embargo, determinar si nos encontramos ante un tipo u otro de daño es fundamental para fijar el inicio del plazo de prescripción de la acción de reclamación.

De tal forma, si en nuestro edificio sufrimos un daño que haya sido clasificado como permanente, el inicio del plazo de dos años dentro del cual podremos reclamar da inicio desde el momento en que se produjo su aparición.

En cambio, si el daño sobre el que queremos reclamar se define como continuado, el plazo de preinscripción no dará inicio hasta que cese la causa del daño y, por tanto, pueda ser correctamente evaluado. Esto, a efectos prácticos, significa que dispondremos de más tiempo para reclamar la reparación al responsable, ya que el inicio del cómputo de los dos años será más tarde.

Fuente: Idealista