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GASTOS EN LA COMPRA Y VENTA DE UNA VIVIENDA EN BALEARES

Inés Rojo

GASTOS CUANDO VENDEMOS UNA VIVIENDA

1.- IRPF
Los propietarios que vendan un bien inmueble están sujetos a tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas si residen en España. 
En caso de ser no residentes en el territorio español, estarán sujetos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
La ganancia patrimonial que se obtiene por la venta de una vivienda debe tributar en la declaración de la renta. Dicha ganancia se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido. Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF.
Los primeros 6.000 euros de plusvalía tributan al 21 %, entre 6.000 y 24.000 euros al 25 % y, por encima de ese nivel, se gravará al 27 %.
Si la vivienda se vende por menos dinero que por el que se compró, se considera que ha existido una pérdida patrimonial y, por lo tanto, no se debe tributar. De hecho, la minusvalía se puede compensar con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.
La ley exime del pago al contribuyente que vende su vivienda habitual (residente en ella durante un plazo continuado de 3 años), y reinvierte la ganancia obtenida o parte de ella en adquirir otra casa que debe ser también su vivienda habitual. 
La exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa, debe efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un plazo no superior a dos años, contados a partir de la fecha de la transmisión, cualesquiera que sean los plazos o modalidades de pago que se estipulen. La que no se utiliza sI debe tributar.
Se exime de tributación a los mayores de 65 años o a las personas en situación de dependencia.

El valor de adquisición se determina mediante la suma de tres conceptos y la resta de un cuarto:
- Importe real de la adquisición. Cuando la adquisición del elemento que ahora se transmite se hubiese producido a título oneroso, su valor de adquisición será el importe real por el que se adquirió.
- Coste de inversiones y mejoras. Si en los elementos adquiridos se han realizado inversiones y mejoras, su coste se añade al valor de adquisición.
- Gastos y tributos accesorios. Se suman para el cálculo del importe del valor de adquisición todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente, a excepción de los intereses.
- Amortizaciones. Las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición.

2.- PLUSVALÍA MUNICIPAL
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) se paga al ayuntamiento que corresponda, es decir, dónde está ubicada la vivienda.
Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad. Su cálculo depende de cada ayuntamiento, que se rige por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y se está exigiendo tanto si se han generado beneficios con la venta como pérdidas.
No obstante, se puede evitar el pago cuando la operación ha dado como resultado minusvalías. 
Se liquida al ayuntamiento durante los 30 días hábiles posteriores a la firma de la compraventa.

El valor de transmisión se determina computando dos partidas, el importe real de la enajenación menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por quien vende.

3.- OTROS GASTOS
Cancelar anticipadamente el préstamo o subrogar la hipoteca, es decir, que el nuevo propietario asuma dicha deuda. Ambas opciones conllevan una serie de comisiones que pueden superar, por ley, el 0,5 % del capital de la hipoteca. Dichas comisiones están limitadas actualmente por ley a un máximo del 0,5 % sobre el capital prestado durante los primeros cinco años, y al 0,25 % durante el resto de vida de la hipoteca.

Dicha cancelación económica ha de realizarse ante notario y también se debe proceder a la cancelación registral de la deuda. El coste varía en función del dinero que pedimos prestado en su momento al banco.

Para que la vivienda esté libre de cargas, quien vende debe estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras, etc., que debe pagar quien sea el propietario de la vivienda a fecha 1 de enero. Es decir, si la venta se firma el 2 de enero, salvo que se pacte lo contrario por las partes, todos los impuestos de contribución van a cargo del vendedor.
Sin olvidar el certificado de eficiencia energética, obligatorio desde el 1 de junio de 2013 para toda vivienda o edificio que se venda o alquile.

 GASTOS CUANDO COMPRAMOS UNA VIVIENDA

 1.- IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)

El ITP es un tributo de competencia autonómica, que grava las compraventas de propiedades de segunda mano entre particulares. Oscila entre el 8% y el 11% del valor total de la vivienda y según el precio de esta:

  • Desde 1.000.000€: ITP del 11%
  • Desde 600.001€: ITP del 10%
  • Desde 400.001€ hasta 600.000€: ITP del 9%
  • Hasta 400.000€: ITP del 8%
    • Este último tramo tiene una novedad en 2019:  pasaría de un 8% al 5% en aquellos casos en los que el valor real de la propiedad no supere los 200.000 euros y se trate de la primera vivienda del adquiriente.

2.- IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
Si la vivienda que vamos a comprar es nueva, en lugar del ITP se aplicará el Impuesto sobre el Valor añadido o IVA. En este caso no hay tramos como en el ITP, sino que es un tipo fijo establecido en el 10%.

 3.- PLUSVALÍA MUNICIPAL
Los ayuntamientos tienen establecido otro impuesto relacionado con la compraventa de viviendas. Se trata de la plusvalía municipal, que graba el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
Este importe es variable (depende de varios factores, como el tamaño del terreno, el valor catastral, los años de permanencia del bien en manos del vendedor, ...) y, según la ley, es el vendedor quien se tiene que hacer cargo.

4.- IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (IAJD)
Este tributo también recae en el comprador cuando realiza la compra de una vivienda de nueva construcción en Ibiza. Lo determina la propia comunidad autónoma y en el caso de las Islas Baleares el indicador se sitúa en el 1,2%.

Por lo tanto, cuando compramos una propiedad nueva haremos frente a un 11,2% de impuestos en total (10% de IVA y 1,2% de IAJD).


Ahora que ya conocemos los impuestos, pasemos a los gastos de gestión a los que hay que hacer frente a la hora de comprar una vivienda en Ibiza:

5.- REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y NOTARÍA
Para formalizar la compra de una propiedad en Ibiza, es imperativo otorgar una escritura pública mediante un notario a la operación e inscribirla posteriormente en el Registro de la Propiedad.

El acto notarial y su minuta dependerá del valor del inmueble, del número de páginas, documentos incorporados… Tanto ese acto como la Inscripción en el Registro de la Propiedad, se pagan en función de aranceles que fija la administracion.

6.- GASTOS DERIVADOS DE LA COMPRA CON HIPOTECA
El reparto de los gastos de formalización que se generan al escriturar e inscribir un préstamo hipotecario, tras pasar por una serie de procesos judiciales y por un cambio regulatorio, ha quedado ya más o menos claro. Veamos qué costas tiene que pagar el banco y de qué otras debe encargarse el cliente:
El cliente tiene que abona: La tasación y Su copia de la escritura

El banco debe pagar: La gestoría, la notaría, el registro, el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Su copia de la escritura.

7.- RETENCIONES PARA NO RESIDENTES
La Agencia Tributaria española (Hacienda) retiene un 3% a los vendedores NO residentes en el estado, importe que se tiene que abonar en los 30 días siguientes por parte del comprador a la Agencia Tributaria. Esta retención se considera como pago a cuenta de Impuesto de Incremento de Patrimonio que ha generado la venta al vendedor. La declaración de dicho incremento patrimonial se debe realizar durante los 4 meses siguientes a la venta del inmueble.