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Hipotecas: Diferencia entre subrogación y novación

Inés Rojo

¿Qué es la novación de una hipoteca?

La novación de una hipoteca es la modificación de las condiciones iniciales que se aceptaron cuando se firmó la hipoteca. La novación permite que la persona hipotecada renegocie las condiciones de su hipoteca, lo que le permite acceder a condiciones más favorables desde un punto de vista económico. Para llevar a cabo la novación de una hipoteca, el banco deberá estudiar el caso en particular y, si da el visto bueno, accede a realizar los cambios.

Las novaciones permiten hacer modificaciones del siguiente tipo:

  • Importe pendiente de la hipoteca: En este sentido, las novaciones hipotecarias permiten ampliar el capital prestado por la entidad bancaria, lo que supone disponer de un extra de liquidez para el hipotecado.
  • Plazo de amortización: Otra de las modificaciones que permiten llevar a cabo las novaciones hipotecarias son cambios relativos al plazo de amortización. Es decir, respecto a los plazos en los que se debe devolver al banco el capital que ha prestado.
  • Tipo de interés: También permite realizar cambios respecto a los tipos de interés fijados para la hipoteca en cuestión. Por ejemplo, se puede pasar de un tipo de interés variable a uno fijo.
  • Cambio de titular de la hipoteca: Otro de los cambios que permite hacer la novación de una hipoteca es cambiar al titular o titulares de una hipoteca. Esta opción es muy útil, por ejemplo, en el caso de un divorcio cuando uno de los cónyuges va a quedarse con la casa que está hipotecada.

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

La subrogación de una hipoteca también permite hacer cambios respecto a la misma. Sin embargo, en este caso, lo que va a permitir la subrogación es cambiar la hipoteca de una entidad a otra (o a un nuevo titular). Es decir, que la deuda que hemos contraído con un banco pase a otro banco. A partir de ese momento, los pagos relativos a la hipoteca deben realizarse a la nueva entidad que ha aceptado la subrogación de la hipoteca.

Esto puede ser útil en el caso de que, después de comparar diferentes hipotecas,  hayamos encontrado un banco que nos ofrece mejores condiciones que el nuestro. Por ejemplo, con unos tipos de interés más bajos que en el caso de la entidad inicial con la que se tiene contratada la hipoteca.

Además, hay que tener en cuenta que, según sea el caso, podremos hablar de dos tipos de subrogación diferente:

  • Subrogación del acreedor: Es el tipo de subrogación que se produce cuando el hipotecado cambia su hipoteca a otro banco.
  • Subrogación del deudor: Es el tipo de subrogación que se produce cuando la hipoteca se mantiene en el mismo banco pero cambia el titular; es decir, la hipoteca pasa a otra persona. Por ejemplo, es muy común cuando se vende una vivienda hipotecada y el comprador se hace cargo de la hipoteca ya contratada sobre dicho inmueble.

¿Cuáles son las diferencias entre subrogación y novación hipotecaria?

Como se puede ver, tanto la novación como la subrogación de una hipoteca nos van a permitir cambiar las condiciones de una hipoteca ya firmada.

Sin embargo, en el caso de la novación, se trata de modificaciones que se llevan a cabo de forma interna. Es decir, los agentes que negocian las modificaciones son el banco y el hipotecado.

Por el contrario, en el caso de la subrogación, las modificaciones implican la colaboración de un tercer agente que es externo al contrato hipotecario inicial. Es decir, además del banco y del hipotecado iniciales, también se contará con otra entidad bancaria o con otro particular, que serán los que asumirán la subrogación de la hipoteca.

¿Qué gastos están asociados a una subrogación y a una novación hipotecaria?

Actualmente, gracias a la ley hipotecaria que entró en vigor en junio de 2019, los gastos los asume la entidad bancaria, por lo que tanto la subrogación como la novación son trámites que no suelen tener gastos concretos asociados.

No obstante, sí que es cierto que algunas entidades financieras, así como situaciones particulares de los solicitantes, pueden derivar al cliente unos gastos adicionales. Por ello, lo más recomendable es informarse debidamente de los gastos asociados en cada caso con el banco concreto con el que tenemos contratada la hipoteca.

Fuente: Idealista